ضريبة الأرباح على رأس المال من بيع العقارات في تركيا

ما هي ضريبة الأرباح على رأس المال من بيع العقارات في تركيا

إذا كنت تمتلك عقاراً في تركيا وقد قررت أن تبيعه في غضون خمس سنوات من تاريخ الشراء في الأصل – ننصح بمراجعة تاريخ سند الملكية الخاص بالعقار “الطابو”- سيكون عليك حينها دفع ضريبة عن بيع العقار اعتمادا على مقدار الربح من البيع . وتعرف هذه الضريبة باسم ضريبة الربح على رأس المال

ويتم حسابها من خلال طرح قيمة البيع المعلنة للعقار والمسجلة في الطابو من قيمة الشراء الأصلية – وهو ما يشير إلى مقدار الربح في رأس المال الأصلي عند شراءك للمنزل، ومن ثم مقدار الربح هو ما يخضع فقط للضريبة

الشيء الإيجابي في تركيا ، هو أن تركيا لديها سياسة ضريبية جيدة مع العديد من البلدان في جميع أنحاء العالم . مما يعني أنك ستتجنب الإزدواج الضريبي ، أي أنك بمجرد دفع قيمة ضريبة الربح على رأس المال عن بيع العقار في تركيا ، لن تتعرض لضريبة مستحقة أخرى تقع عليك عند أخذ المال إلى بلدك

من الجدير بالذكر والملاحظة هنا ، هو إذا كنت قد اشتريت عقارا من خلال الاعمال التجارية التي تقوم بها في تركيا ، فإنك لا تقوم بدفع ضريبة على أرباح رأس المال عند بيعه لأنه هنا يعتبر جزء من الايرادات التجارية العادية ، ومن ثم يخضع للضريبة على الاعمال التجارية التي تقوم بها في تركيا

إذا قمت بشراء منزل جديد تماما في تركيا ، فإن القواعد هنا تكون مختلفة قليلا . لديك سنة واحدة فقط من تاريخ سند الملكية ، يمكنك فيها بيع المنزل دون الخضوع لدفع الضريبة. ولكن بمجرد مرور السنة الأولى ، فإنك تقع تحت طائلة الضريبة عند بيعه في غضون خمس سنوات من تاريخ سند الملكية

طريقة حساب ضريبة أرباح العقارات في تركيا

تشرح هذه المقالة الهامة طريقة حساب ضريبة الربح بعد شراء عقار في تركيا ثم الرغبة ببيعه قبل مرور خمس سنوات على تاريخ استلام الطابو.

حسب المادة رقم 80 من قانون ضريبة الدخل التركية، في حالة بيع عقار قبل مرور خمس سنوات من تاريخ شرائه فإنه يخضع لضريبة الأرباح العقارية (بالنسبة للعقارات المشتراة قيد الانشاء فإن بداية تاريخ الخمس سنوات يبدأ من تاريخ استلام الطابو)، ويستثنى من هذه الضريبة حال كون العقار المباع قد تم الحصول عليه بدون مقابل، أي عن طريق الميراث أو التبرع أو ما شابه ذلك، فأنها لا تخضع للضريبة المذكورة.

وتُحسب قيمة الأرباح العقارية حسب مؤشر أسعار المنتجين المحليين، بما أن هذا المؤشر يصدر شهرياً، فإن حساب قيمة الأرباح العقارية لا يتم حسب مؤشر الشهر الذي تم فيه بيع العقار؛ إنما تحسب الأرباح العقارية حسب مؤشر الشهر السابق، وزيادة في التوضيح يمكن إعطاء مثال بسيط:

لنقل إنه تم شراء وحدة سكنية في 01. 02. 2010 بسعر 120000 ليرة، وتم بيعها في 01. 03. 2014 بمبلغ 200000 ليرة، وكانت نسبة ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين المحليين بالشكل التالي:

2010  = 166،22،

2014 = 232،27، نسبة التضخم

طريقة حساب ضريبة الربح العقاري في تركيا

يضرب سعر شراء العقار في تركيا بنسبة معدل ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين المحليين (معدل التضخم)، حيث يتم الحصول على معدل ارتفاع مؤشر أسعار المنتجين المحليين عن طريق تقسيم نسبة ارتفاع مؤشر الأسعار في الشهر الذي سبق بيع العقار على نسبة ارتفاع مؤشر الأسعار في الشهر الذي سبق شراء العقار، ويضرب هذا المعدل بسعر شراء العقار ليتم الحصول على السعر الحقيقي لشراء العقار (سعر الشراء بقيمة العملة في تاريخ البيع).

قيمة العقار بمعدل أسعار المنتجين المحليين (معدل التضخم)  هيئة الإحصاء التركية

 120000x (232،57/166،52) =  167597السعر الحقيقي للعقار بعد النضخم بالليرة

(سعر شراء العقار بقيمة عملة اليوم)، بعد ذلك نطرح سعر الشراء الحقيقي من سعر البيع، فنحصل على الربح الحقيقي للعقار، الذي يعرف في المصطلحات الضريبية بـالأرباح ما قبل الإعفاء، 200000 – 167959 = 32041 ليرة، الربح الحقيقي.

وحسب المادة 81 من القانون الضريبي، يطرح من الربح الحقيقي الضرائب والرسوم ونفقات البيع، كالمصاريف التي يدفعها البائع في دائرة العقارات (الطابو) نسبة 2%، وما شابه ذلك.

32041 – 4000 =28041 ليرة، بهذه الطريقة نكون قد حصلنا على المطرح الضريبي (القيمة الأساسية لتحديد مقدار الضريبة)، نطرح من المطرح الضريبي الإعفاءات الضريبية للأرباح التي تحددها دائرة الدخل كل عام، وبذلك نكون قد حصلنا على القيمة الأساسية الخاضعة للضريبة.

إعفاءات الضريبية على الأرباح العقارية في تركيا

وبما أن عملية البيع قد تحققت في العام 2014، فأننا نطرح من المطرح الضريبي، قيمة الإعفاء المقرر عام 2014، وهو 9700 ليرة، لنحصل على القيمة الأساسية الخاضعة للضريبة، 28041 – 9700 = 18341 ليرة، القيمة الخاضعة للضريبة، ويتم استقطاع الضريبة من القيمة الخاضعة للضريبة وفقاً للشرائح الضريبية التالية:

امثله من معدلات ضريبه ارباح من راس المال عند بيع عقار في تركيا لعام 2016 :

• أرباح أقل من 6000 ليرة تركية، لا يوجد عليها ضريبة
• أرباح من 6000 إلى 12600 ليرة تركية، يكون معدل الضريبة عليها بنسبة %15
• أرباح ما بين 12600 إلى 30000 ليرة تركية يكون معدل الضريبة عليها %20
• أرباح ما بين 30000 إلى 69000 ليرة تركية يكون معدل الضريبة عليها %27
• أرباح أكثر من 69000 ليرة تركية يكون معدل الضريبة عليها %35

وبهذا تخضع قيمة الربح 18341 ليرة  – الى نسبة ضريبة 20% كما هو مبين اعلاه وتكون نسبة صافي الضريبة من الربح 3,668.2 ليرة .. كما انه تخضع هذه النسبة لعدة اعتبارات من دائرة الضريبة التركية..

وحسب الشرائح الضريبية لعام 2014، فإن الضريبة المفروضة على (18341) ليرة، هي (3,668)، يتم الإعلان عن هذا المبلغ في الفترة الواقعة ما بين 1 – 25 أذار 2014 مع بيان ضريبة الدخل السنوي، ويتم تسديدها بقسطين متساويين في شهري أذار وتموز من نفس العام.

كيفية تسديد ضرائب العقارات

يُنصح أصحاب العقارات في تركيا، بفتح حسابات بنكية لدى أحد المصارف التركية، لتسهيل سداد كافة الضرائب، والمدفوعات الشهرية، المترتبة على العقار، وإثبات سداد هذه الدفعات بشكل رسمي.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستثمرين الأجانب في تركيا، الاستعانة بإحدى شركات الاستشارات العقارية و إدارة الأملاك في تركيا، لتتولى متابعة ذلك.

والجدير ذكره، أنه يمكن تسديد هذه المدفوعات، من خلال بعض التطبيقات الحكومية، التي تخصصها الدولة التركية، لتسهيل إجراءات الدفع.

جزاءات تأخير دفع ضرائب العقارت في تركيا

احذر!! يجري إيقاع عقوبة جزائية على أصحاب العقارات، في حال تأخيرهم عن سداد ضرائب العقارات في مواعيدها المحددة، يتمثل ذلك في دفع غرامة مالية بنسب تصاعدية في البداية.

من ناحية أخرى، في حال كان التأخر عن السداد لمدة طويلة، فإن هذه الغرامة قد تتضاعف سنوياً بشكل كبير، عن كل سنة لم تسدد بها مستحقات الضريبة. وربما يصل الأمر لرفع قضايا أمام القضاء التركي، للبت فيها عندئذ.