رفع حظر بيع العقار بعد مرور 3 سنوات على الجنسية التركية عبر الاستثمار | الدليل الكامل
آخر تحديث: أغسطس 2026
يُعد شرط عدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات من أهم شروط الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري. فعند شراء العقار بهدف الجنسية، يتم تسجيل تعهد في السجل العقاري يمنع المستثمر من بيع العقار خلال المدة القانونية المحددة.
لكن ماذا يحدث بعد انتهاء السنوات الثلاث؟ وهل يُرفع الحظر تلقائيًا؟ وهل يحتاج المستثمر إلى محامٍ؟ ومن أي تاريخ تبدأ السنوات الثلاث؟ وهل يستطيع بيع العقار مباشرة بعد انتهاء المدة؟
في هذا الدليل نشرح بالتفصيل إجراءات رفع تعهد عدم البيع عن العقار (Taahhüt / Şerh Terkini) بعد انتهاء السنوات الثلاث.
أولًا: ما المقصود بحظر بيع العقار لمدة 3 سنوات؟
المصطلح المتداول بين المستثمرين هو “حظر بيع العقار”، لكن من الناحية الفنية الأدق أنه تعهد بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات يتم إثباته في السجل العقاري ضمن معاملة الاستثمار المؤهلة للجنسية.
ويظهر في سجل العقار بيان يفيد، وفقًا لنوع المعاملة، بأن العقار خاضع لتعهد بعدم البيع خلال المدة المحددة بموجب اللوائح الخاصة بالحصول على الجنسية التركية.
وتؤكد المديرية العامة للطابو والمسح العقاري أن الحصول على وثيقة أهلية الاستثمار العقاري للجنسية يرتبط بتسجيل تعهد عدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات.
لماذا يتم وضع هذا التعهد؟
الهدف هو ضمان أن الاستثمار العقاري المستخدم للحصول على الجنسية استثمار حقيقي ومستمر لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، وليس شراءً مؤقتًا يتم التخلص منه فور صدور الجنسية.
لذلك، فإن الحصول على الجنسية لا يعني إمكانية بيع العقار مباشرة بعد استلام الهوية أو جواز السفر التركي.
يجب احترام مدة التعهد المسجلة على العقار.
من أي تاريخ تبدأ السنوات الثلاث؟
هذه نقطة شديدة الأهمية.
لا ينبغي للمستثمر أن يحسب السنوات الثلاث من:
- تاريخ صدور الجنسية.
- تاريخ استلام الهوية التركية.
- تاريخ استلام جواز السفر.
- تاريخ تقديم طلب الجنسية.
المرجع الأساسي هو التاريخ المرتبط بالتعهد المسجل في السجل العقاري وفق نوع المعاملة.
لذلك، قبل اتخاذ قرار البيع، يجب مراجعة السجل العقاري والتأكد من تاريخ بدء التعهد وانتهائه.
مثال توضيحي
إذا كان التعهد المسجل على العقار يبدأ في:
10 أكتوبر 2023
فإن انتهاء السنوات الثلاث يكون في:
10 أكتوبر 2026
ولا ينبغي افتراض إمكانية البيع في سبتمبر 2026 لمجرد أن المستثمر حصل على الجنسية قبل ذلك.
ماذا يحدث بعد مرور السنوات الثلاث؟
بعد اكتمال المدة القانونية، يصبح من الممكن طلب شطب تعهد عدم البيع من السجل العقاري.
وتسمي المديرية العامة للطابو هذه العملية:
Taahhüt (Şerh) Terkini
أي شطب أو إزالة بيان/تعهد عدم البيع المرتبط بمعاملة الجنسية.
وتنص تعليمات TKGM على أنه عند انتهاء مدة السنوات الثلاث وتقديم طلب الشطب، تقوم مديرية الطابو مباشرة بتنفيذ عملية الشطب.
هل يُرفع الحظر تلقائيًا بعد ثلاث سنوات؟
هذه نقطة يخطئ فيها كثير من المستثمرين.
انتهاء مدة الثلاث سنوات لا يعني بالضرورة اختفاء القيد من السجل تلقائيًا.
بعد اكتمال المدة، يحق للمالك تقديم طلب إلى مديرية الطابو لإزالة التعهد.
أي أن هناك فرقًا بين:
انتهاء الالتزام قانونيًا
وبين:
شطب البيان من السجل العقاري.
ولهذا يفضل عدم البدء في إجراءات بيع العقار قبل التأكد من أن التعهد قد تم شطبه من السجل.
خطوات رفع تعهد عدم البيع بعد مرور ثلاث سنوات
الخطوة الأولى: التأكد من اكتمال المدة
قبل تقديم الطلب، يجب مراجعة تاريخ التعهد في السجل العقاري والتأكد من اكتمال السنوات الثلاث بالكامل.
لا تعتمد على الذاكرة أو تاريخ صدور الجنسية.
الخطوة الثانية: مراجعة بيانات العقار
يُنصح بالحصول على بيانات السجل العقاري الحالية والتأكد من وجود تعهد الجنسية ومعرفة نصه وتاريخه.
ومن المهم أيضًا التأكد من عدم وجود قيود أخرى مستقلة على العقار.
الخطوة الثالثة: تقديم طلب شطب التعهد
بعد انتهاء السنوات الثلاث، يقدم المالك طلب:
Taahhüt Terkini
إلى مديرية الطابو المختصة.
وبحسب التعليمات الرسمية للمديرية العامة للطابو والمسح العقاري، عندما تكون مدة الثلاث سنوات قد انتهت، يتم تنفيذ الشطب مباشرة من قبل مديرية الطابو بناءً على الطلب.
هل يمكن تقديم الطلب عبر Web Tapu؟
يمكن استخدام منظومة Web Tapu في العديد من معاملات الطابو وطلبات المعاملات، بحسب نوع الخدمة المتاحة والحالة.
ومن الأفضل اختيار المعاملة المناسبة أو التواصل مع مديرية الطابو إذا لم يظهر الخيار المطلوب بوضوح، خصوصًا في الملفات القديمة أو الملفات التي تتضمن أكثر من عقار.
هل يجب حضور المستثمر شخصيًا؟
ليس بالضرورة في جميع الحالات.
يمكن تنفيذ معاملات الطابو بواسطة وكيل إذا كانت الوكالة القانونية تمنحه الصلاحيات المطلوبة لإجراء المعاملة.
لذلك يستطيع المستثمر الموجود خارج تركيا الاستعانة بمحامٍ أو وكيل يحمل وكالة مناسبة، بعد التأكد من أن نص الوكالة يغطي المعاملة المطلوبة.
هل يجب الحصول على موافقة جديدة من إدارة الجنسية؟
بعد اكتمال السنوات الثلاث، تنص تعليمات TKGM على أن طلب شطب التعهد يتم مباشرة لدى مديرية الطابو.
وهذا يختلف تمامًا عن محاولة إزالة التعهد قبل انتهاء السنوات الثلاث.
🚨 تحذير مهم: لا ترفع التعهد قبل انتهاء السنوات الثلاث
هذه من أخطر النقاط في الموضوع.
توضح التعليمات الرسمية الحالية أنه إذا طلب المستثمر إزالة التعهد قبل انتهاء السنوات الثلاث، يمكن تنفيذ الطلب، لكن يتم إخطار الجهات المختصة بالجنسية والهجرة.
وقد تكون لذلك آثار خطيرة على ملف الجنسية.
لذلك لا ينبغي طلب إزالة التعهد مبكرًا دون الحصول أولًا على استشارة قانونية متخصصة وفهم النتائج المحتملة بصورة كاملة.
هل يمكن بيع العقار فور انتهاء السنوات الثلاث؟
من حيث شرط الاستثمار الخاص بالجنسية، بعد اكتمال مدة التعهد وشطب القيد يصبح العقار غير خاضع لتعهد عدم البيع الخاص بالجنسية.
لكن قبل البيع يجب أيضًا التأكد من عدم وجود:
- رهن عقاري.
- حجز قضائي.
- حقوق عينية.
- قيود أخرى على السجل.
- مشكلات ضريبية أو قانونية مستقلة عن الجنسية.
لذلك من الأفضل فحص السجل العقاري الحالي قبل توقيع عقد بيع جديد.
هل بيع العقار بعد ثلاث سنوات يؤدي إلى فقدان الجنسية؟
الأصل أنه لا يؤدي إلى فقدان الجنسية لمجرد البيع بعد استيفاء مدة التعهد القانونية.
فالبرنامج اشترط الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات.
لكن هذا لا يحمي معاملة كانت في الأصل غير نظامية.
فإذا اكتشفت الجهات المختصة لاحقًا، على سبيل المثال، أن الجنسية اكتسبت بناءً على بيانات كاذبة أو إخفاء وقائع جوهرية، فهذه مسألة قانونية مختلفة تمامًا عن انتهاء شرط السنوات الثلاث.
لذلك يجب التفريق بين:
البيع النظامي بعد انتهاء مدة الاستثمار
وبين:
مراجعة قانونية لصحة معاملة الجنسية الأصلية.
هل رفع التعهد يعني أن العقار أصبح خاليًا من جميع القيود؟
لا.
عملية Taahhüt Terkini تزيل التعهد المرتبط بشرط الجنسية فقط.
قد توجد على العقار قيود أخرى مثل:
- رهن.
- حجز.
- حق انتفاع.
- قيود قضائية.
- حقوق عينية أخرى.
لذلك يجب مراجعة السجل كاملًا.
ماذا إذا اشتريت أكثر من عقار للحصول على الجنسية؟
إذا كان المستثمر قد استخدم عدة عقارات للوصول إلى الحد الأدنى المطلوب للاستثمار، فقد يكون التعهد مسجلًا على أكثر من عقار.
في هذه الحالة يجب فحص كل عقار بصورة مستقلة.
لا تفترض أن رفع التعهد عن عقار واحد يعني رفعه تلقائيًا عن بقية العقارات.
يجب التأكد من:
- تاريخ التعهد لكل عقار.
- اكتمال مدة كل تعهد.
- إزالة القيد من كل سجل عقاري معني.
حالة خاصة: الجنسية عن طريق وعد البيع العقاري
هناك فرق مهم بين:
شراء العقار ونقل الطابو
وبين:
عقد وعد البيع العقاري الموثق لدى كاتب العدل.
وتوضح التعليمات الحالية للمديرية العامة للطابو أن الحالات التي اكتسبت فيها الجنسية بناءً على وعد البيع لها قواعد خاصة.
فحتى بعد انتهاء السنوات الثلاث، لا تتم إزالة بعض بيانات التعهد في حالة وعد البيع قبل استكمال عملية البيع وتسجيل العقار باسم المستفيد، وفق الحالة القانونية المحددة في التعليمات.
لذلك يجب عدم تطبيق إجراءات العقار المسجل مباشرة باسم المستثمر على ملفات وعد البيع دون مراجعة نوع القيد.
هل يحتاج رفع التعهد إلى تقرير تقييم جديد؟
في الأصل، عملية شطب تعهد السنوات الثلاث ليست عملية تقديم جديدة للجنسية، ولذلك لا ينبغي الخلط بينها وبين إجراءات الاستثمار الأولية مثل:
- تقرير التقييم.
- إثبات الاستثمار.
- التحويلات البنكية.
- وثيقة شراء العملة.
- شهادة أهلية الاستثمار.
المطلوب هو معالجة القيد الموجود في السجل بعد انتهاء مدته وفق إجراءات الطابو.
هل يجب بيع العقار بعد رفع التعهد؟
لا.
رفع التعهد لا يعني إلزام المستثمر بالبيع.
يمكنه:
- الاحتفاظ بالعقار.
- الاستمرار في تأجيره.
- استخدامه شخصيًا.
- بيعه لاحقًا.
- نقله وفق القوانين السارية.
فانتهاء السنوات الثلاث يمنح المستثمر حرية أكبر في التصرف بالعقار، لكنه لا يفرض عليه البيع.
هل الأفضل الاحتفاظ بالعقار أم بيعه بعد ثلاث سنوات؟
هذه ليست مسألة جنسية، بل قرار استثماري.
قبل البيع اسأل:
- كم أصبح سعر العقار اليوم؟
- كم حقق من عائد إيجاري؟
- هل المنطقة ما زالت في مرحلة نمو؟
- هل توجد مشاريع جديدة ستزيد قيمته؟
- ما تكلفة البيع؟
- هل توجد ضريبة محتملة على الأرباح؟
- هل توجد فرصة استثمارية أفضل؟
فقد يكون انتهاء مدة الثلاث سنوات موعدًا للمراجعة الاستثمارية وليس بالضرورة موعدًا للبيع.
مثال عملي كامل
لنفترض أن مستثمرًا اشترى عقارًا بهدف الجنسية وتم تسجيل تعهد عدم البيع بتاريخ:
15 سبتمبر 2023
وحصل بعد ذلك على الجنسية التركية.
في سبتمبر 2026 يريد بيع العقار.
الترتيب الصحيح هو:
1. مراجعة السجل العقاري.
2. التأكد من التاريخ الدقيق للتعهد.
3. التأكد من اكتمال السنوات الثلاث.
4. تقديم طلب Taahhüt Terkini.
5. قيام مديرية الطابو بشطب التعهد.
6. الحصول على سجل محدث والتأكد من زوال البيان.
7. مراجعة وجود أي قيود أخرى.
8. بعد ذلك يمكن البدء في معاملة البيع وفق الإجراءات المعتادة.
قائمة تحقق قبل بيع عقار الجنسية
- هل مرت ثلاث سنوات كاملة على التعهد؟
- هل تحققت من تاريخ التعهد من السجل العقاري؟
- هل تم تقديم طلب Taahhüt Terkini؟
- هل اختفى تعهد الجنسية من السجل؟
- هل حصلت على بيانات عقارية محدثة؟
- هل توجد رهونات أو حجوزات أخرى؟
- هل راجعت الوضع الضريبي للبيع؟
- هل العقار جزء من مجموعة عقارات استُخدمت للجنسية؟
- هل كانت المعاملة شراءً مباشرًا أم وعد بيع؟
- هل جميع مستندات الجنسية الأصلية محفوظة؟
الأسئلة الشائعة
هل يتم رفع تعهد الثلاث سنوات تلقائيًا؟
يجب تقديم طلب الشطب بعد انتهاء المدة، وتوضح TKGM أن مديرية الطابو تقوم بالشطب مباشرة عند انتهاء السنوات الثلاث وتقديم الطلب.
هل أستطيع بيع العقار في اليوم التالي لانتهاء السنوات الثلاث؟
من الأفضل أولًا التأكد من اكتمال المدة رسميًا وشطب التعهد من السجل العقاري، ثم إجراء البيع.
هل أحتاج إلى محامٍ؟
ليس وجود المحامي شرطًا عامًا لإزالة التعهد، لكن الاستعانة بمحامٍ قد تكون مفيدة إذا كان الملف معقدًا أو كان المستثمر خارج تركيا أو توجد قيود أخرى على العقار.
هل أحتاج إلى إعادة فتح ملف الجنسية؟
في الحالة الطبيعية لانتهاء السنوات الثلاث، الإجراء يتعلق بشطب التعهد لدى الطابو وليس تقديم طلب جنسية جديد.
هل يمكنني الاحتفاظ بالعقار بعد رفع التعهد؟
نعم. رفع التعهد يمنحك إمكانية التصرف فيه، ولا يلزمك ببيعه.
هل يمكنني بيعه لمستثمر أجنبي آخر؟
يمكن التصرف بالعقار وفق قوانين التملك السارية وشروط المشتري والعقار وقت البيع. أما أهلية العقار نفسه لاستخدامه مجددًا في طلب جنسية مستثمر آخر فهي مسألة مختلفة يجب فحصها وفق قواعد الجنسية السارية وقت المعاملة، ولا ينبغي افتراض أهليته تلقائيًا.
🚨 تنبيه Emlakey
إذا حصلت على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري واقتربت مدة السنوات الثلاث من الانتهاء، لا توقع عقد بيع ولا تستلم عربونًا على أساس أن القيد انتهى تلقائيًا قبل مراجعة السجل العقاري.
تحقق أولًا من:
تاريخ التعهد → انتهاء المدة → شطب التعهد → السجل المحدث → ثم البيع.
هذه الخطوات البسيطة تقلل احتمال الدخول في معاملة بيع قبل أن يصبح العقار جاهزًا قانونيًا للتصرف.
الخلاصة
بعد مرور ثلاث سنوات على العقار المستخدم للحصول على الجنسية التركية، يستطيع المالك طلب رفع تعهد عدم البيع المسجل على العقار.
والإجراء الرسمي يسمى Taahhüt (Şerh) Terkini.
وبحسب المديرية العامة للطابو والمسح العقاري التركية، عند انتهاء السنوات الثلاث وتقديم المالك طلب إزالة التعهد، يتم الشطب مباشرة بواسطة مديرية الطابو.
أما إزالة التعهد قبل انتهاء المدة فهي مسألة مختلفة تمامًا وقد يترتب عليها إخطار الجهات المختصة بالجنسية والهجرة، ولذلك يجب عدم اتخاذ هذه الخطوة دون دراسة قانونية دقيقة.
وأخيرًا، فإن رفع تعهد الجنسية لا يعني بالضرورة أن العقار خالٍ من جميع القيود؛ لذلك يجب دائمًا مراجعة السجل العقاري بالكامل قبل البيع.
المصادر الرسمية
المديرية العامة للطابو والمسح العقاري التركية (TKGM)
الأسئلة الشائعة الخاصة بتملك الأجانب والجنسية التركية، بما فيها إجراء Taahhüt (Şerh) Terkini.
TKGM – دليل تطبيق نظام الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
القواعد الخاصة بانتهاء تعهد الثلاث سنوات وإزالة القيد.
TKGM – التعميم رقم 2024/4 والدليل الملحق به
التعليمات المنظمة لمعاملات العقارات المستخدمة للحصول على الجنسية التركية.
ملاحظة قانونية: المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة لأغراض التوعية، وقد تختلف الإجراءات بحسب نوع العقار، وطريقة اكتسابه، وتاريخ المعاملة، ونوع القيد الموجود في السجل. يُنصح بمراجعة مديرية الطابو أو محامٍ مختص قبل إجراء البيع.
