خطوات ومعلومات تملك وشراء الأجانب العقارات في تركيا

خطوات ومعلومات تملك وشراء الأجانب العقارات في تركيا

القانون التركي

صدر قرار من البرلمان التركي في العاصمة التركية أنقرة في شهر ديسمبر من عام 2005، يمنح الأجانب حق تملك العقارات على الأراضي التركية وفقاً لمبدأ التعامل بالمثل، أي أن وبمعنى أخر منح حق تملك العقارات لمواطنين الدول الأجنبية – التي تمنح حق تملك العقارات للمواطنين الأتراك على أرضها – بالتملك في تركيا. ولكن في شهر سبتمبر من عام 2012 وبسبب الأزمة الإقتصادية التي عانت منها العديد من الشركات الإنشائية الرائدة في تركيا سارعت الدولة التركية للحد والخروج من هذه الأزمة، وحينها صدر قرار تعديل للمادة القانونية نفسها من قبل البرلمان التركي، ينص على منح حق تملك العقارات لجميع مواطنين دول العالم، لاغياً مبدأ التعامل بالمثل باستثناء حاملي جوازات سفر دول:  )أرمينيا، كوبا، كوريا الشمالية ونيجيريا (هذا ويتمتع الأجانب اليوم بتملك العقارات على كافة أراضي الجمهورية التركية مستثنياً منها الأحياء السكنية القريبة من جميع الثكنات العسكرية التابعة للجيش التركي، المواقع الإستراتيجية والأمنية مثل المطارات والمرافئ البحرية، محطات النفط والطاقة أوغيرها من المراكز الثقافية والدينية التابعة للدولة التركية. ويحق للأجنبي أيضاً تملك أكثر من عقار في تركيا وعلى مساحة تصل أقصاها إلى 30 هكتار.

خطوات الشراء والتملك

أولا :  يجب التثبت من سند الطابو ( الملكية ) أثناء شراء عقار في تركيا، والتأكد من أنّ العقار خالٍ من أي ديون أو قروض، وذلك يتم عن طريق محامٍ يتولى هذه المهمة، وعادةً  شركات العقارات في تركيا ومنها املاكي العقارية تقوم بالتعامل مع محامين موثوقين ، لأن المحامي يقوم بتنظيم عقد البيع المتضمن جميع التفاصيل والشروط المتعلقة بالعقار المباع، ويطلع المشتري على كافة الالتزامات الواردة في عقد شراء العقار في تركيا.

ثانيا:  حضور المشتري إلى تركيا للتوقيع على عقد شراء العقار، ويمكن أن يرسل من ينوب عنه من خلال وكالة رسمياً،

ثالثا:  استخراج الرقم الضريبي من دائرة الضرائب في إسطنبول، وهو رقم يتم منحه لكل أجنبي في تركيا، لتسهيل المعاملات الرسمية الخاصة به.

رابعا:  فتح حساب مصرفي في أحد البنوك التركية، لتحويل المبلغ المالي من بلد المقيم إلى المصرف التركي.

خامسا :  أن يتوجه البائع والمشتري إلى المكتب العقاري “الطابو”، ليتنازل البائع عن العقار لصالح المشتري، ويستلم الأخير سند الملكية ومفتاح العقار،

وفي حال كان العقار ليس جاهزاً للتسليم، كأن يشتري بيتاً قيد الإنشاء من شركة عقارية، فإن سند الملكية لا يسلم إلى المشتري إلا بعد تسليم البيت له.

يُشار إلى ضريبة تملك العقار في تركيا تبلغ نحو 4 في المئة من ثمنه، وهي تدفع بواقع 2 في المئة من طرف البائع، ومثلها من المشتري، كما يحق للمشتري المالك لسند الملكية الحصول على “إقامة عقارية” من وزارة الداخلية التركية مدتها من سنة إلى ثلاث سنوات، وتمنح هذه الإقامة حصراً للأجانب الذين يمتلكون عقارات داخل البلاد.

توقيع عقد شراء العقار ين الشاري والشركة – عقد الشراء يتألف من عدة بنود تُكتب باللغتين العربية والتركية، ويوقع العقد من قبل الطرفين الشاري والشركة في إحدى مكاتب الشركة داخل تركيا. وبالطبع هذا يتم بدفع مبلغ مقدم من قبل الشاري، الذي من أجله حجز العقار إلى حين إستلام سند الملكية رسمياً من دائرة الأراضي والسجل العقاري في المدينة التي تم الشراء بها. ترفق مع عقد الشراء المستندات التالية:

المستندات الرسمية المطلوبة

– صورة عن جواز سفر الشاري؛

– صورتين شمسيتين للشاري (لا يزيد تاريخها عن 6 أشهر)؛

– صورة عن رخصة بناء المشروع ومستند تسجيله في البلدية؛

– صورة لسند ملكية العقار على أن يتم نقله لاحقاً للمالك الجديد؛

– صور لجميع مستندات الشركة مثل: رخصة إنشاء الشركة، صورة عن سجلها في غرفة التجارة وصورة عن نشاطها التجاري.

سادسا : عدنما يكون الشاري الأجنبي هو أول أجنبي يشتري من المشروع فإن عملية تسجيل العقار باسمه تستغرق فترة تتراوح ما بين 45 إلى 70 يوماً، وهذا بسبب التحقيق الذي تقوم به الدائرة العسكرية التابعة لوزارة الدفاع التركية في العاصمة أنقرة فور تقديم طلب نقل ملكية العقار، ومفاد هذا التحقيق هو التأكد من أن العقار لا يقع في مناطق محظورة على تملك الأجانب أو في مناطق قد تشكل خطراً على الأمن القومي التركي. وفي حال صدور هذا الاذن العسكري فان أي اجنبي آخر يشتري من المشروع فان عملية نقل سند الملكية تستغرق من يومين الى ثلاثة فقط وذلك لان الاذن العسكري يتم اصداره لكل المشروع عند تقديم اول مشتري اجنبي لسند الملكية. ومما بنبغي ذكره ان معظم المشاريع لدينا قد اشترى فيها اجانب بالفعل فتكون عملية نقل الملكية سهلة وبسيطة وتستغرق يومين الى ثلاثة على أكثر تقدير. كما انه في حال تقدمكم لنا بطلب شراء عقار يتم اخباركم بكل تفاصيله من مندوبي مبيعاتنا.

سابعا : فور الحصول على الموافقة العسكرية وإستكمال الإجراءات بشكل نهائي مع السلطات المختصة، يُستدعى الشاري مرة أخرى إلى تركيا، وعليه المجيئ خلال 15 يوماً لإستلام سند الملكية ومفتاح العقار، ويقوم حينئذ بدفع المبلغ بشكل كامل للشركة الإنشائية. وهكذا يتم تسليم سند ملكية العقار في دائرة الأراضي والسجل العقاري، بحضور الطرفين الشاري وممثل الشركة وأيضاً بحضور مترجم مُحلّف يكون قد كُلف مسبقاً – يقوم المترجم لحظة تسليم السند بطرح بعض المعلومات التي تتعلق بالعقار للشاري من قبل الموظف في الدائرة، وليس من قبل كاتب العدل كما هو الحال في معظم دول الإتحاد الأوروبي.

* ويجدر الإشارة هنا، إلى أن في حال لم يكن بإمكان الشاري المجيئ لتركيا لأسباب في الوقت أو لأسباب شخصية أخرى، فمن الممكن للشاري إرسال شخص أخر نيابة عنه لإنهاء المرحلة الأولى من عملية الشراء وتوقيع العقد. وأيضاً بإستطاعته تفويض شخص ينوب عنه بإستلام سند ملكية العقار (Tapu)  فيما بعد، ولكن هذا الأخير يحتاج إلى وكالة تكتب عند كاتب العدل في البلد الذي يقيم به الشاري خارج تركيا، ويُستلزم تصديق هذه الوكالة لدى السفارة التركية في البلد نفسه.

الضرائب والرسوم

• ترجمة وتصديق جواز سفر الشاري للغة التركية : 25 دولار أمريكي.
• رسم الحصول على سند ملكية العقار (Tapu) باسم المالك الجديد: 90 دولار أمريكي.
• ضريبة تملك عقار في الجمهورية التركية هي بنسبة: 4% من القيمة الإجمالية للعقار.
• رسوم إستدعاء مترجم مُحلّف “إنجليزي – تركي” ومسجل لدى نقابة المترجمين في تركيا: 100 دولار أمريكي.
• رسوم تقديم طلب نقل ملكية العقار (تُدفع لمكتب الخرائط في دائرة الأراضي والسجل العقاري): 200 دولار أمريكي.
• رسوم البلدية السنوية وهي بنسبة: 0.03% من قيمة العقار، تُدفع في القصر البلدي للمدينة في كل عام من شهر مايو، وذلك مقابل خدمات مرتبطة بالتنظيم المدني للبلدية.

* مُلاحظة: ضريبة تملك عقار في تركيا تُدفع لمرة واحدة فقط عند إستلام سند ملكية العقار فقط، وهي ليست بسنوية بتاتاً.

مصاريف أخرى تُدفع لجهات رسمية مختلفة بعد إتمام عملية تسجيل العقار

• تسجيل عداد المياه باسم المالك الجديد:

– تسجيل عداد جديد بالكامل: 200 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

– نقل إسم صاحب العداد من المالك القديم إلى المالك الجديد: 60 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

• تسجيل عداد الكهرباء باسم المالك الجديد:

–  تسجيل عداد جديد بالكامل: 150 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

–  نقل إسم صاحب العداد من المالك القديم إلى المالك الجديد: 40 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

• التأمين الإلزامي السنوي على العقار (DASK) ضد الزلازل والكوارث الطبيعية: 2 دولار أمريكي / متر مربع.

• الرسوم الشهرية للمجمع السكني وفواتير المياه والكهرباء الشهرية، ممكن ربطها بحسابكم البنكي في تركيا، على أن يتم تحويل المبلغ إلى حساب لجنة إتحاد السكان في المجمع السكني، بشكل تلقائي وشهري خلال فترات غيابكم عن الشقة في تركيا.

لمحة عن أسعار الفواتير الشهرية:

– سعر الكيلو واط للكهرباء: 0.11 دولار أمريكي.

– سعر المتر المكعب للماء: 0.851 دولار أمريكي.

– تعريفة دقيقة التحدث بالتليفون: 0.05 دولار أمريكي (للمكالمات المحلية).

– أما بالنسبة لأسعار الرسوم الشهرية الخاصة بالمجمع السكني والمرتبطة بنظافة المجمع ومصاريف الحراسة والخدمات الأخرى، فهي تختلف من مجمع إلى أخر.

لائحة بعض البنوك التركية الموقعة إتفاقيات مع بنوك في دول الشرق الأوسط:

• Ziraat Bankası – البنك الزراعي التركي
• Garanti Bankası – بنك الضمان التركي
• Türkiye İş Bankası – بنك العمل التركي
• Kuveyt Türk Bank – البنك الكويتي التركي

الضرائب والرسوم لتملك العقار (تركيا)

 معلومات عامة عن نظام الضرائب والرسوم لتملك العقارات في تركيا

تُطبِّق تركيا واحدة من أكثر أسعار الضرائب التنافسية في منطقة منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية. وبفضل قانون الضرائب رقم 5520 الذي صدر في 21 يونيو 2006، تم إجراء بعض التعديلات المهمة على النماذج الحالية كما تضمن مفاهيم جديدة في التشريع الضريبي. وبعد البدء في سريان قانون الضرائب الجديد، أصبحت التشريعات التركية للضريبية تتضمن شروطًا أكثر وضوحًا وموضوعية وتجانسًا تتوافق مع المعايير الدولية.

ضرائب تدفع مرة واحدة فقط:

 أولاً: ضريبة القيمة المضافة( VAT).

تدفع للدولة، وتحسب من القيمة السوقية للعقار أثناء الإستلام، ولكنها تحسب من صافي المساحة (وليس على المساحة الإجمالية)

 وتنقسم الى ثلاثة أقسام:

–العقارات التجارية:

تكون ضريبة القيمة المضافة (VAT) 18٪

 –العقارات السكنية، في حال كان صافي مساحة الوحدة السكنية اكبر من 150م٢

تكون ضريبة القيمة المضافة (VAT) 18٪

– العقارات السكنية، في حال كان صافي مساحة الوحدة السكنية اقل من 150م٢

يتنوع معدل ضريبة القيمة المضافة (VAT) الذي يتم فرضه بدءًا من 1% و8% ووصولاً إلى 18%.

بحيث تختلف هذه الضريبة حسب منطقة العقار، مستوى البناء، وكذلك حسب سعر المتر للأرض القائم عليها العقار.

*مثال: منطقة بلدية (ايسينيورت)، اذا كان مستوى البناء فاخر ومن الدرجة الأولى، وسعر المتر مربع للأرض القائم عليها العقار اعلى من TL1,000 ، فإن ضريبة القيمة المضافة تكون 18% في حال كانت رخصة البناء صادرة بعد تاريخ 1/1/2013

ماسبق يوضح بأن أي مشروع آخر في نفس منطقة بلدية )ايسينيورت) وبنفس المواصفات المذكورة أعلاه، وبرخصة بناء حديثة، سيتحمل المشتري ضريبة مقدارها 18%

اسأل جيداً عن مقدار هذه الضريبة، لأي مشروع آخر، حتى لاتفاجئ بمقدارها أثناء إستلامك وحدتك السكنية.

ثانياً: 4% ضريبة تسجيل وثيقة الملكية:

وتدفع لمكتب التوثيق العقاري، وتحسب من القيمة الفعلية المشتراة للعقار أثناء تسجيل وثيقة الملكية لاسم المشتري الجديد.

رسوم تدفع مرة واحدة فقط:

• ترجمة وتصديق جواز سفر الشاري للغة التركية : 25 دولار أمريكي.

• رسوم الحصول على سند ملكية العقار (Tapu) باسم المالك الجديد: 90 دولار أمريكي.

• رسوم إستدعاء مترجم مُحلّف (إنجليزي – تركي) ومسجل لدى نقابة المترجمين في تركيا: 100 دولار أمريكي.

• رسوم تقديم طلب نقل ملكية العقار (تُدفع لمكتب الخرائط في دائرة الأراضي والسجل العقاري): 200 دولار أمريكي.

تسجيل عداد المياه باسم المالك الجديد:

تسجيل عداد جديد بالكامل: 200 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

نقل إسم صاحب العداد من المالك القديم إلى المالك الجديد: 60 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

• تسجيل عداد الكهرباء باسم المالك الجديد:

تسجيل عداد جديد بالكامل: 150 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

نقل إسم صاحب العداد من المالك القديم إلى المالك الجديد: 40 دولار أمريكي (تُدفع لمرة واحدة).

رسوم سنوية:

اولاً: ضريبة تملك العقار:

تتدفع للبلدية، وتتراوح قيمة الضرائب العقارية ما بين 0.1% – 0.6% من القيمة المعلنة (تعلن مصلحة الضرائب عن اقل قيمة معرضة لهذة الضريبة).

بالنسبة للعقارات السكنية: تفرض قيمة 0.1% على قيمة العقار.

بالنسبة للعقارات الأخرى: تختلف من عقار لآخر، ويتم اعلام البلدية بها قبل إنتهاء شهر ديسمبر من كل عام.

ثانياً: التأمين ضد الزلازل (لاقدر الله):

التأمين ضد أخطار الزلازل، وهو إلزامي على ملاك العقارات، حيث تفرض قيمة وطنية ثابتة لهذا التأمين، وتدفع لإحدى شركات التأمين.

عادةً لاتتجاوز 0.1% من قيمة العقار.

رسوم تشغيل شهرية ( عائدات ):

 نظراً للخدمات العديدة المتوفرة في المجمعات السكنية، من مسابح وملاعب وحدائق، ونظام مراقبة وكاميرات…الخ

يشترك جميع الملاك، في رسوم شهرية ثابتة، تدفع للشركة القائمة على تشغيل المجمع، لأعمال صيانة جميع الخدمات، والمحافظة عليها، وأعمال النظافه وغيرها، حتى تجد المجمع على أكمل صورة.

وتختلف هذه الرسوم من مشروع لآخر.

تتراوح هذه الرسوم مابين 1.0 – 1.5$ لكل متر مربع، وذلك كحد أقصى.

يمكنك الاتصال بنا الان إذا كنت ترغب في التحدث إلى مسؤولي المبيعات حول شراء العقارات و الاستثمار العقاري في تركيا.